Der silberne Tsunami verändert den globalen Immobilienmarkt

Seit Jahrzehnten ist das Bevölkerungswachstum eine der stärksten Grundlagen des globalen Wohnungsmarktes. Mehr Menschen bedeuteten im Allgemeinen mehr Haushalte, eine stärkere Nachfrage nach Wohnraum und in vielen Regionen steigende Immobilienwerte. Doch der demografische Wandel stellt diese langjährige Annahme nun in Frage.

Sinkende Geburtenraten, eine höhere Lebenserwartung und Bevölkerungsrückgang verändern die Wohnmärkte in mehreren großen Volkswirtschaften. Mit dem Altern der Gesellschaften verschiebt sich das Problem zunehmend von einem Mangel an Wohnraum zu einem potenziellen Überschuss an Immobilien in Gebieten, in denen die Anzahl der Haushalte sinkt.

Japan bietet eines der klarsten Beispiele für diese Transformation. Das Land verzeichnet seit 2008 einen Bevölkerungsrückgang, während Menschen im Alter von 65 Jahren und älter nun fast ein Drittel der Bevölkerung ausmachen. Gleichzeitig haben sich jüngere Generationen zunehmend in großen städtischen Zentren konzentriert, was viele ländliche Gemeinden mit weniger Einwohnern zurücklässt.

Dieser demografische Wandel hat zu einer wachsenden Anzahl von leerstehenden Wohnungen beigetragen. Offizielle japanische Daten für 2024 schätzen die Anzahl der unbesetzten Wohnimmobilien auf etwa 9 Millionen, was ungefähr 13,8 % des gesamten Wohnungsbestands des Landes entspricht. In einigen ländlichen Gebieten werden verlassene oder veraltete Immobilien zu extrem niedrigen Preisen angeboten, während lokale Behörden Anreize geschaffen haben, um neue Bewohner anzuziehen.

Japan zeigt jedoch auch, dass der demografische Rückgang nicht jeden Immobilienmarkt auf die gleiche Weise beeinflusst. Tokio und andere große städtische Zentren ziehen weiterhin Arbeitskräfte, Unternehmen und Investitionen an, aufgrund von Beschäftigungsmöglichkeiten, Infrastruktur und Zugang zu Dienstleistungen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Land in stark nachgefragten Gebieten trägt ebenfalls zur Unterstützung der Immobilienwerte bei.

Das Phänomen ist nicht auf Japan beschränkt. China trat 2022 in eine Phase des Bevölkerungsrückgangs ein, während sinkende Geburtenraten und schwächere Haushaltsbildungen den bereits angeschlagenen Immobiliensektor unter Druck setzen. Die Wohnraumnachfrage ist besonders anfällig in Städten, die keine starken wirtschaftlichen Perspektiven oder die Fähigkeit haben, neue Bewohner anzuziehen.

Südkorea sieht sich einer ähnlichen demografischen Herausforderung gegenüber. Seoul profitiert weiterhin von seiner Konzentration auf Arbeitsplätze, Dienstleistungen und Infrastruktur, aber einige regionale Städte stehen unter größerem Druck, da ihre Bevölkerungen abnehmen. Der Kontrast hebt ein zunehmend wichtiges Merkmal zukünftiger Immobilienmärkte hervor: Nationale demografische Trends könnten weniger wichtig sein als die Fähigkeit einzelner Städte, Bewohner anzuziehen und zu halten.

Auch Italien sieht sich in mehreren kleinen Städten, insbesondere in Teilen des Südens, mit Bevölkerungsalterung und -rückgang konfrontiert. Einige Gemeinden haben mit symbolischen Preisverkäufen von Wohnraum und anderen Anreizen experimentiert, um Bewohner anzuziehen, verlassene Gebäude zu renovieren und lokale Gemeinschaften zu beleben.

Die Vereinten Nationen schätzen, dass Menschen im Alter von 65 Jahren und älter bis 2050 etwa einer von sechs Menschen weltweit ausmachen könnten, verglichen mit etwa einem von zehn im Jahr 2021. Gleichzeitig verringert die sinkende Fertilität in vielen entwickelten Volkswirtschaften die Größe zukünftiger Generationen, die auf den Wohnungsmarkt treten.

Die Folgen gehen über die Anzahl potenzieller Käufer hinaus. Eine alternde Bevölkerung kann auch die Art des nachgefragten Wohnraums verändern. Ältere Haushalte könnten zunehmend kleinere, barrierefreie Wohnungen bevorzugen, die in der Nähe von Gesundheitseinrichtungen, öffentlichem Verkehr, Geschäften und anderen wesentlichen Dienstleistungen liegen.

Große Einfamilienhäuser in Vororten könnten in einigen Märkten weniger attraktiv werden, da Kinder das Elternhaus verlassen und ältere Eigentümer große Immobilien als zunehmend teuer oder schwierig zu warten empfinden. Dies könnte Entwickler dazu ermutigen, Wohnprojekte mit Barrierefreiheitsmerkmalen, Aufzügen, Energieeffizienz und nahegelegenen Dienstleistungen zu entwerfen.

Der demografische Wandel könnte daher einen grundlegenden Umdenkprozess traditioneller Wohnungsbaupolitiken erfordern. Regierungen haben historisch gesehen darauf fokussiert, das Wohnungsangebot zu erhöhen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. In schrumpfenden Gemeinden könnte die Herausforderung jedoch darin bestehen, einen bestehenden Wohnungsbestand zu verwalten, der die Anzahl der Haushalte übersteigt, die bereit oder in der Lage sind, ihn zu belegen.

Dieses Ungleichgewicht könnte den Druck auf die Immobilienwerte in Gebieten erhöhen, die anhaltende Bevölkerungsverluste erleben. Regionen, die keine Arbeitskräfte, Unternehmen oder Migranten anziehen können, könnten mit einem besonders schwierigen Zyklus konfrontiert sein, in dem weniger Einwohner zu einer schwächeren Nachfrage, fallenden Immobilienwerten und weiterem wirtschaftlichen Rückgang führen.

Gleichzeitig werden die Zinssätze und die Hypothekenbedingungen weiterhin wichtige Bestimmungsfaktoren für die Wohnungsaktivität bleiben, könnten jedoch nicht mehr ausreichen, um langfristige Markttrends zu erklären. Demografische Faktoren, Beschäftigungsmöglichkeiten, Migrationsmuster, Infrastruktur und Zugang zu Dienstleistungen gewinnen zunehmend an Bedeutung dafür, wo die Wohnraumnachfrage stark bleiben wird.

Der sogenannte „silberne Tsunami“ wird wahrscheinlich nicht jeden Immobilienmarkt mit der gleichen Geschwindigkeit transformieren. Seine Auswirkungen könnten allmählich auftreten, im Gegensatz zu den unmittelbaren Auswirkungen von Finanzkrisen oder Zinsschocks. Dennoch könnte sein langfristiger Einfluss tiefgreifend sein, da sich demografische Veränderungen über Jahrzehnte entfalten.

Für Regierungen, Entwickler und Investoren wird die Herausforderung zunehmend darin bestehen, nicht nur zu verstehen, wie viele Wohnungen ein Markt benötigt, sondern auch, wo diese Wohnungen liegen sollten, wie sie gestaltet werden sollten und welche Generationen sie bedienen sollten.

Der Wettbewerb zwischen Städten könnte sich daher von der Schaffung der größtmöglichen Anzahl an Wohnungen hin zu der Anwerbung von Bewohnern, Arbeitsplätzen und Investitionen verschieben. In wachsenden Metropolregionen könnte der Wohnraummangel weiterhin ein zentrales Anliegen bleiben, während schrumpfende Regionen mit einem ganz anderen Problem kämpfen könnten: Wie man den Wert und die Nützlichkeit von Millionen bestehenden Immobilien bewahrt.

Während die Bevölkerung altert und die Geburtenraten sinken, wird die Zukunft der Immobilien daher zunehmend von der Fähigkeit einer Stadt abhängen, wirtschaftlich attraktiv und demografisch widerstandsfähig zu bleiben. Die Immobilienmärkte von morgen könnten ebenso stark durch die Bewegung und das Alter der Menschen geprägt werden wie durch den Bau von Gebäuden selbst.